3:29 صباحًا الإثنين 5 ديسمبر، 2016

فسخ عقد الايجار من قبل المستاجر

صور فسخ عقد الايجار من قبل المستاجر

اسباب انتهاءَ العلاقه الايجاريه اسباب الفسخ فِي عقد الايجار
فِي القانون رقم 4 لسنة 1996
سريان القانون رقم 4 لسنة 1996من حيثُ الزمان والمكان
حدد المشرع فِي القانون رقم 4 لسنة 1996 فِي مواده الاربعة نطاق سريانه زمانا ومكانا علي النحو التالي بيانه:
اولا سريان القانون 4 لسنة 1996 مِن حيثُ الزمان
يسري هَذا القانون علي عقود الايجارالمبرمة ابتداءَ مِن تاريخ العمل بالقانون فِي يوم 31 / 1 / 1996
وبهَذا يخرج مِن تطبيق احكام هَذا القانون العقود المبرمة قَبل هَذا التاريخ ايا كََان العقد خاضع للقانون المذكور ام يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية.•
فاذا علق الايجار علي شرط واقف فإن العقد يَكون مَنعقدا فِي تاريخ ابرامه وليس فِي تاريخ تحقق الشرط
وارجاءَ تنفيذ العقد الي وقْت معين وهو الالتزام المضاف الي اجل فانه وعلا بالمادة 274 مِن القانون المدني لا يَكون نافذا الا فِي الوقت الَّذِي ينقضي فيه الاجل وبالتالي فليس لحلول الاجل الواقف اثر رجعي كََما هُو الحال بالنسبة لتحقق الشرط الواقف
فلا يعتبر الحق نافذا مِن وقْت التعاقد وإنما مِن وقْت وطول الاجل
مما يَعني ان صدور القانون رقم 4 لسنة1996 قَبل حلول هَذا الاجل مِن شانه سريانه علي ذلِك العقد الَّذِي لَم يصبح نافذا الا بتحقق الاجل فِي ظل سريانه.
ثانيا سريان القانون 4 لسنة 1996 مِن حيثُ المكان
(1 يسري هَذا القانون علي الاماكن الَّتِي تم انشاؤها قَبل العمل بالقانون فِي 31 / 1 / 1996 واجرت بَعد العمل بِه أو الَّتِي تنشا بَعده.
(2 جميع الاماكن الَّتِي انتهت عقود ايجارها وانقضت قَبل صدور القانون أو بَعده ثُم قام المالك بتاجيرها الي مستاجر جديد بموجب عقد ايجار جديد بَعد صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 وبالتالي فإن التنازل عَن الايجار أو الايجار مِن الباطن فِي الحالات الَّتِي يجوز فيها للمستاجر ذلِك بموافقة المالك فِي عقد الايجار أو الموافقة اللاحقة وتحرير عقد الايجار لمن تنازل لَه المستاجر أو الاجازة الضمنية لا يخضع هَذا التنازل للقانون الجديد طالما كََان عقد الايجار الاصلي مبرم فِي كَُل القانون الاسثنائى وخاضع للقوانين الاستثنائية فلا يسري عَليها هَذا القانون.
(2)
اسباب أنهاءَ عقد الايجار
اولا: احالة الي القانون المدني بشان اسباب أنهاءَ عقد الايجار الخاضع للقانون 4 لسنة 1996
احال المشرع فِي القانون رقم 4 لسنة 1996م الي اقواعد المنظمة لاحكام عقد الايجار المنصوص عَليها القانون المدني ولن يعمل احكام التشريعات الاستثنائية علي عقد الايجار المبرم بَعد 30 / 1 / 1996 ولذلِك فإن اسباب أنهاءَ عقد الايجار يرجع فِي شأنها الي قواعد القانون المدنى
والاصل ان القانون المدني يؤخذ بمبدا سلطان الارادة وان العقد دائما قانون المتعاقدين وشريعتهم مالم يتعرض ذلِك مَع قواعد النظام العام والاداب الامَرة الملزمة حتّى مَع وجود عقد يخالفه وعلية يختلف عقد الايجار الخاضع للقانون المدني عَن عق الايجار الخاضع للقوانين الاستثنائية لان الاخيرة تفيد حرية المتعاقدين وتلزمهم بضوابط وقيوم معينة تتميز بالصرامة والخروج عَليها يساوي البطلان المطلق النتعلق بالنظام العام نظرا للطبيعة الامَره لاحكام القوانين الاستثنائية اذ لا يجوز للمؤجر ان يطلب اخلاءَ المستاجر مِن المكان المؤجر إذا كََان عقد الايجار مما يخضع لتشريع استثنائى لان احكام هَذا التشريع وحدها بما صدرت مِن قواعد معينة دون ارادة المتعاقدين هِي الَّتِي تَكون سارية علي عقد الايجار وما ينجم عنه مِن مشكلات أو نزاعات مما بنعدَم معه الارادة الحرة الكاملة للمتعاقدين خاصة المؤجر فِي أنها عقد الايجار وتَكون مواد هَذا التشريع الاستثنائى وحدها وعلي سبيل الحصر هِي الَّتِي تحدد سَبب الاخلاءَ المنطبق علي واقعة النزاع وتَكون احكام القانون المدني المبينة لاسباب عامة وخاصة لانهاءَ العقد واخلاءَ المستاجر معطلة لحساب تطبيق التشريعات الاستثنائية السارية علي العلاقة الايجابية حتّى ان تحقق شرط فاسخ صريح كَسَبب مِن اسباب الانهاءَ المنصوص عَليها فِي القانون المدني يَكون تطبيق واعمال اثاره يَكون محكوما مقيدا بما نص عَليه هَذا التشريع الاستثنائى أو ذاك وهو الطريق الوعر الملئ بالعقبات أمام حرية المتعاقدين ايا كََانوا فِي الانهاءَ خاصة المؤجر وهَذا ما يؤكد أهمية صدور القانون رقم 4 لسنة 1996 حيثُ قلل مِن النتائج الضارة لتطبيق التشريعات الاستثنائية الصارمة واعاد الروح للتشريع المدني فيما بَين المتعاقدين فِي مكأنها اللائق والمحترم وترسيخ المبدا الابدي المتعلق بسلطان ارادة المتعاقدين فِي ظل قاعدة العقد قانون المتعاقدين وشريعتهم
ثانيا: اسباب أنهاءَ الايجار حسب القانون المدنى
تنتهي عقود الايجار وفقا للقواعد العامة فِي العقود اما عَن طريق -
(1 ابطال العقد أو طريق فسخه
والفسخ يعد سَببا لانهاءَ العقد ويخضع فسخ عقد الايجار فِي اسبابه للقواعد العامة فِي العقود بصفة عامة ومنها:-
(ا اتفاق العاقدين علي أنهاءَ العقد
(ب تحقق شرط فاسخ صريح.
(ج اتحاد الذمة
(د الفسخ لعدَم وفاءَ أحد المتعاقدين بالتزاماته
(ه هلاك العين المؤجرة
(و ابطال سند ملكية المؤجر أو فسخه
(2 هَذا بالاضافة الي ان هُناك اسباب خاصة يحق للمؤجر أو المستاجر فسخ العقد حسب ما هُو منصوص عَليه فِي الاحكام المنظمة لعقد الايجار فِي القانون المدنى
ويترتب علي فسخ العقد أو ابطالة اعادة العين الي المؤجر لانه ان كََان فسخ العقد الزمني كَالايجار لا ينسحب اثره علي الماضي لان ما نفذ مِنه لا يُمكن اعادته وتبقي المده الَّتِي انقضت مِن العقد قَبل فسخه محتفظة باثارها
فلا يمتد اثر الفسخ بَعد البدء فِي تنفيذ العقد الي وقْت التعاقد وإنما ينتج الفسخ اثره مِن وقْت وقوعه
لان الفسخ هُنا بمثابة الغاءَ للعقد فِي حقيقة الواقع فينتهي بِه حق المستاجر فِي الانتفاع بالعين المؤجرة مِن وقْت تحقق بل وتنقلب يده علي العين إذا استمرت خِلالها فِي يد غاصبه
وقد نظم المشرع عقد الايجار فِي المواد 855 الي 436 مِن القانون المدنى
وقسم هذة المواد الي قسمين
الاول فِي الايجار بوجه عام 585 / 609
والثاني فِي بَعض انواع الايجار المواد 610 / 634
تناول فِي ايجار الاراضي الزراعية والمزارعة وايجار الوقف وبجانب النصوص الخاصة بعقد الايجار فإن هَذا العقد يخضع كَغيره مِن العقود للقواعد العامة فِي نظرية الحق المنصوص عَليه فِي المواد 89 / 161 مدنى
مع العلم ان احكام الايجار فيها احالة الي احكام عقد البيع فيما يتفق مَع طبيعة عقد الايجار

(3)
اثبات عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996
عقد الايجار مِن العقود الرضائية
ولا يشترط لانعقاده شَكل خاص ومتي تم التراضي بَين المؤجر والمستاجر انعقد العقد

وقد يَكون بالكتابة أو اللفظ أو الاشارة الصريحة أو الضمنية.
وقد يكتب المتعاقدين عقد الايجار
ولا يشترط فِي الكتابة شَكل خاص
فقد تَكون عبارات عقد الايجار مطبوعة
وموقع علي العقد مِن المتعاقدين كََما هُو الغالب فعلا

او مكتوبا مِن أحد المتعاقدين أو غَيرهم.وقد تقتصر الكتابة علي اقرار صادر مِن أحد المتعاقدين مقترن بقبول المتعاقد الاخر.
ويخضع عقد الايجار الخاضع للقانون رقم 4 لسنة 1996 للقواعد العامة الواردة فِي قانون الاثبات والمقرر حسب الاصل فِي القواعد العامة: جواز اثبات العقد بالبينة والقرائن إذا لَم تجاوز قيمتة خمسمائة حنيه
أو كََان عقد الايجار تجاريا
وبوجوب الاثبات بالكتابة أو بما يقُوم مقامها مِن اقرار أو يمين حتّى جاوزت قيمة العقد خمسمائة جنيه أو كََانت قيمته غَير محددة
وبعد جواز اثبات ما يخالف الايجار الثابت بالكتابة أو ما يقُوم مقامها.ويجوز اثبات العقد بالبينة أو بالقرائن استثناءَ إذا وجد المسوغ لذلِك قانونا كَمبدا ثبوت بالكتاية
أو مانع ادبي حال دون الحصول علي دليل كَتابى
أو مانع مادي كَفقد سند الايجار بسَبب اجنبي لان فيه لمن يتمسك بالايجار.وما تقدم هُو ما ورد فِي المواد 60 و 62 و 63 مِن قانون الاثبات.والمعول عَليه فِي تقدير قيمة العقد جملة الاجرة عَن مدة الاجازة كَلها ولو كََانت الاجرة تدفع اقساط

ولا عبرة فِي ذلِك بقيمة العين المؤجرة

واذا كََانت مدة الايجار قابلة للامتداد مدد اخري الي ان يخطر أحد المتعاقدين الاخر برغبته فِي وَضع حد العقد
كَعقد الايجار المشاهرة, ففي هَذه الحالة اري وفقا لاتجاه محكمة النقض المستحدث مِن اعتبار العقد مَنعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة
, فاذا كََانت القيمة الايجارية الَّتِي تدفع شهريا تزيد عَن خمسمائة جنيه فلا يجوز اثبات عقد الايجار بغير الكتابة

مع مراعآة ما ورد بالمادة 62
63 اثبات
عقد الايجار عقد رضائى ولقد كََان عقد الايجار عقدا رضائيا يخضع فِي قيامه لمبدا سلطان الارادة فلا يشترط لانعقاده شكلا خاصا
ويجوز استخلاصه ضمنا
الا أنه لا يجوز التوسع فِي استخلاص الرضاءَ الضمنى
فَهو لا يَكون الا إذا فهم بوضوح ان الطرفين يُريد ان حقيقة تصرفهم فِي ظروف معينة ان يعقدا ايجار ومجرد انتفاع شخصي بشئ بغير رضاءَ مِن مالكه لا يجعله مستاجرا لَه ويلتزم المنتفع فِي هَذه الحالة ان يدفع تعويضا للمالك اجرة المثل.(1)
العلاقة الايجارية الخاضعة للقانون المدنى
, جواز اثباتها بشهادة الشهود متَى فقد الدائن السند الكتابي بسَبب اجنبي -
لما كََان الثابت ان العلاقة الايجارية محل النزاع عَن محل تجاري بالجدل ولم ينازع الطاعن فِي ذلِك فأنها لا تخضع لقوانين ايجار الاماكن الاستثنائية بل تخضع لاحكام القانون المدني والمادة 63 / ب مِن قانون الاثبات والَّتِي للخصم الاثبات لشهادة الشهود فِي حالة فقد السند الكتابي بسَبب اجنبي لا يدله فيه واذا قررت المطعون ضدها بفقد لنسخة عقد الايجار الاصلية بسَبب اجنبي لا يد لَها فيه فإن الحكم المطعون فيه لا يَكون قَد خالف القانون 2)
الاصل أنه يَجب علي المدعي اثبات جميع عناصر الايجار وهى
التراضي والعين المؤجرة ومدة الانتفاع بها والاجرة المتفق عَليها لذلك, وقد اجاز المشرع فِي القانون المدني الَّذِي احال ايه القانون 4 لسنة 1996 الاستغناءَ عَن اثبات مقدار الاجرة
ونص فِي المادة 562 مِنه علي أنه: إذا تعذر وجب اعتبار اجرة المثل
كََما اجاز الاستغناءَ عَن اثبات مدة الايجار
اذ نص فِي المادة 563 علي أنه إذا تعذر ذلِك اعتبر الايجار مَنعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة واصبح يكتفي بالرضا بالاجارة.
(4)
انتهاءَ عقد الايجار بانتهاءَ مدته
اولا: النص التشريعى: –
نصت المادة 563 مِن القانون المدني علي أنه إذا عقد الايجار دون اتفاق علي مدة أو لمدة غَير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاة
اعتبر الايجار مَنعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة
وينتهي بانقضاءَ هذة الفترة بناءَ علي طلب أحد المتعاقدين إذا هويته علي المتعاقد الاخر بالاخلاءَ فِي المواعيد الاتي بيانها:-
(ا‌ فِي الاراضي الزراعية والاراضي البور إذا كََانت المدة المعينة لدفع الاجرة ستة اشهر أو أكثرة يَكون التنبيه قَبل انتهائها بثلاثة شهور
فاذا كََانت المدة أقل مِن ذلك
وجب التنبيه فبل نصفها الاخير
وكل هَذا مراعآة حق المستاجر فِي الحصول وفقا للعرف.
(ب‌ فِي المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الي ذلِك إذا كََانت الفترة المعينة لدفع الاجر اربعة شهور أو أكثر وجب التنبيه قَبل انتهائها بشهرين
فاذا كََانت الفترة أقل مِن ذلِك وجب التنبيه قَبل نصفها الاخير.
(ت‌ فِي المساكن والغرف وفي أي شئ غَير ما تقدم إذا كََانت الفترة المعينة شهرين أو أكثر
وجب التنبيه قَبل نهايتها بشهر, فاذا كََانت أقل مِن ذلِك وجب التنبيه قَبل نصفها الاخير
)
ثانيا الاتفاق علي تحديد مدة الايجار:-
*1 عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت -
اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر مِن الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم
ولذلِك يَجب الاتفاق علي تحديد مدة المنفعة محل العقد
فاذا اتفق الطرغان علي مدة الايجار
فاما ان تَكون المدة المتفق عَليها معينة واما ان تَكون غَير معينة
وتَكون المدة المتفق عَليها معينة
إذا كََان لا نِهاية معلومة كَتعينها بحلول اجل معين
وعلي ذلِك يجوز للمتعاقدين تحديد مة الايجار حسب رغيتها وقد اتجة الفقه علي أنه ينبغي الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه علي أنه لا ينبغي ان تزيد مدة الايجار علي ستين سنة قياسا علي حق اللحكم المنصوص عَليه فِي المادة 999 مدنى
علي ان عقد الايجار الوارد علي عقار إذا كََانت مدته تزيد عَن تسع سنوات يشترط لنفاذه فِي حق الغير فِي حدود مدته ان يَكون مسجلا ولا يكتفي ثبوت تاريخه
وعلي ذلِك فإن المتعاقدين لَها تحديد المدة الَّتِي يتفقا عَليها لعقد الايجار
ويصبح هَذا الاتفاق طالما أنه محدد بمدة معينة
ويمكن ان تَكون عشر سنوات أو عشرين سنه
أو أكثر أو أقل بشرط الا تزيد المدة عَن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عَن هذة المدة استناداالي حق الحكم الَّذِي لا يجوز ان تزيد مدته عَن ستين سنة
بحيثُ لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا
واذا تعذر تحديد المدة أو علقت المدة علي مشيئة المستاجر
أو بأنها طوال حيآة المستاجر كََان ينص علي عدَم جواز أنهاءَ العقد طالما كََان المساجر قائما بسداد الاجرة
ففي هذة الحالات يعتبر العقد مَنعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.
*2 تقسيم المدة الي اجال -
حيثُ تتفق المؤجر والمستاجر علي ان مدة الايجار هِي تسع سنوات وقسمت المدة الي ثلاث اقسام كَُل مِنها بثلاث سنوات بحيثُ يجوز لاي مِن المتعاقدين ان يطلب أنهاءَ الايجار قَبل انتهاءَ أي مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوثت كَاف
ففي هذة الحالة يَكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاءَ أي مدة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة فِي الانهاء
فإن العقد لا يَكون قَد تجرد عِند كَُل مدة بل يعد مستمرا فِي مدة واحدة وهي مدة التسع سنوات
والتنبيه بالخلاءَ الَّذِي يجوز لاي مِن المتعاقدين اولاحدهما ان يقُوم به
يعتبر شرطا فاسخا ويَكون انقضاءَ الايجار نتيجة لتحقق هَذا الشرط.
*3 التنبيه بالاخلاءَ فِي عقد الايجار الغير محدد المدة -
اذا كََان عقد الايجار مؤقت وان المدة ركن فيه
ولكن قَد يعتبر عقد الايجار ولا يتفق المتعاقدين علي مدة الايجار فِي العقد وقد نصت المادة 563 مدني علي أنه إذا عقد الايجار دون اتفاق علي مدة أو عقد لمدة غَير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاة
اعتبر الايجار مَنعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون اتفاق علي مدة إذا سكت المتعاقدان عَن ذكر المدة اصلا
ففي هذة الحالة يعتبران أنهما قَد احالا الي المدة الَّتِي يعينها القانون عِند عدَم الاتفاق علي ما يخالفها ويَكون الايجار معقودا لمدة غَير معينة إذا اتفق الطرفان علي مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها كََما هُو الشان ان يذكر عِند نِهاية مدة الايجار أنه معلق علي مشيئة المستاجر
أو مشاهرة
أو ما دام المستاجر يدفع الاجرة
أو الي المدة الَّتِي يُريدها المستاجر
أو المؤجر
أو الَّذِي يدوم بدوام العين المؤجرة
ففي هذة الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد بِه أو بحيآة المستاجر
أو المؤجر معينة وهَذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عَن ستين سنة حتّى لَو بقي مِن علق العقد علي حياته زادت عَن ستين سنة
فاذا كََان بحيآة المستاجر فانه بوفآة المستاجر ينتهي الايجار ولا ينتقل الي ورثته
وتَكون المدة متعذرا اثباتها إذا اقر الطرفان أنهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا علي مدي هذة المدة ولم يتمكن احدهما مِن اثبات ادعائه.(3)
والمشرع لَم يقصر عِند تعيين المدة فِي العقد غَير مجدد المدة بالمدة الَّتِي تدفع عنها الاجرة فقط
بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة اخري مساوية لَها إذا لَم يبدا أحد مِن العاقدين ما يدل علي عدَم رغبتة فِي هَذا الامتداد بَعد حق معين وقد نظمت ذلِك المادة 5636 مدني فاذا عقد الايجار دون اتفاق علي مدة أو عقد لمدة غَير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاه
اعتبر الايجار مَنعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهي بانقضاءَ هَذه الفترة بناءَ علي طلب امر المتعاقدين إذا هُو نبه علي المتعاقد الاخر بالاخلاءَ ففي المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما الي ذلِك إذا كََانت الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة اشهر أو امثر وجب التنبيه قَبل انتهائها بشهرين فاذا كََانت الفترة أقل مِن ذلِك وجب التنبيه قَبل نصفها الاخير
وفي المساكن والفرق المؤثثه أو أي شئ غَير ما تقدم إذا كََانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين أو أكثر
وجب التنبيه قَبل نهايتها بشهر
فاذا كََانت أقل مِن ذلِك وجب التنبيه قَبل نصفها الاخير

شَكل التنبيه بالاخلاءَ
لا يشترط فِي التنبيه أي شَكل خاص فقد يَكون بانذار علي يد محضر
أو الخطاب أو شفاهة
ومن يد علي الحصول التنبيه ان ثبت ذلك
هَذا ما لَم يتفق الطرفان علي شَكل خاص للتنبيه ففي هَذه الحالة ينبغي ان يَكون وفق ما اتفق عَليه بَين الطرفين.
ثالثا: اثر فسخ المستاجر الاجارة قَبل انقضاءَ المدة -
متي اوفي المؤجر بالتزامه فلا يجوز للمستاجر ان يتحلل مِن التزامه ويطلب فسخ العقد مِن تلقاءَ نفْسه الا فِي الحالات الَّتِي يجيز فيها القانون ومن ذلِك نظرية الظروف الطارئة أو العذر الطارئ فعلي ذلِك إذا أنهي المستاجر ارادته المنفردة عقد الايجار دون موافقة المالك حق للاخير طلب التعويض عِند أنهاءَ العقد قَبل انتهاءَ مدته وغالبا يقدر القاضي التعويض بالاجرة المستحقة علي المستاجر حتّى يجد المؤجر مِن يقبل استئجار العين مِنه.
وننوه بان محل التزامات المؤجر هُو يُمكن المستاجر م هُو دفع الاجرة
وتعتبر التزامات كَلا مِن العاقدين سَببا فِي التزامات المتعاقد الاخر
ويُوجد بَين التزامات الطرفين ارتباط بحيثُ إذا اخل أي طرف بالتزامه جاز للاخر ان يجبره علي تنفيذ التزامه أو يطلب الفسخ ليتحلل مِنه
لذلِك فالالتزامات المتبادلة متعددة فِي العلاقة بَين المؤجر والمستاجر
وتوجب الفسخ مَع التعوبض
أو التعويض عَن الفسخ بِدون مبرر.
(5)
تطبيقات قضائية فِي تحديد مدة عقد الايجار
*مفاد ما نصت عَليه المادة 563 مِن القانون المدني مِن انتهاءَ الايجار المنعقد للفترة المعينة لدفع الاجرة بانقضاءَ هذة الفترة بناءَ علي طلب أحد المتعاقدين إذا هُو نبه علي المتعاقد الاخر بالاخلاءَ فِي المواعيد البينية بالنص ان التنبيه بالاخلاءَ هُو تصرف قانوني صادر مِن جانب واحد يتضمن رغبة صاحبه استنادا الي ارادته فِي أنهاءَ الايجار ويكفي لتحقيق الاثر المترتب علي هَذا التنبيه دلالة عبارته فِي عمومها علي القصد مِنه وهو ايداءَ الرغبة فِي اعتبار العقد متهيا فِي تاريخ معين اعمالا لحقق المستمد مِن العقد فلا يقُوم مِن بَعد الا بايجاب وقبول جديدين واذا افصح موجه التنبيه عَن هَذا السَبب دون سواه والنظر فِي الدعوي علي هَذا الاساس ومن ثُم فلا ينمر ذلِك الاثر الا إذا اعتبر موجه التنبيه السَبب الَّذِي صدرت عنه ارادته فِي طلب الاخلاءَ يستوي فِي ذلِك ان تصميم الدعوي بالاخلاءَ اما القضاءَ المستعجل أو القضاءَ الموضوعى
أو الدعوي المستعجلة بالدعوي الموضوعة واذ التزم الحكم المطعون فيه هَذا النظر واعتبر فِي لخصوص هذة الدعوي بالتنبيه الَّذِي وجه الطاعن فِي الدعوي المستعجلة والمقدم بحافظة مستندات المطعون ضدهما أمام محكمة أول درجة والذي انصح فيه الاخر عَن رغيتهما فِي اعتبار العقد منتهيا بانقضاءَ مدته فانه يَكون قَد التزم صحيح القانون
ويَكون النص عَليه بهَذه الاسباب علي غَير اساس
(4)
• انقضاءَ عقد الايجار مشاهرة وتعليق علي مشيئة المستاجر
وجوب اعتباره مَنعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة
ثبوت انعقاد عقد الايجار محل النزاع مشاهرة وان المستاجر وحده طلب أنهائه وجوب اعتباره بَعد انتهاءَ مدته الاولي مَنعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة لكُل مِن المتعاقدين الحق فِي أنهائه بالتنبيه علي الاخر فِي الميعاد
م 563 مدني
قيام المطعون ضدها بالتنبيه علي الطاعن بانهاءَ العقد فِي الميعاد
اثره بانقضاءَ العلاقة الايجارية التزام الحكم المطعون فيه هَذا النظر
لاخطا 5)
• انعقاد عقد الايجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدة مماثلة طالما كََان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته
تخويله وحده دون المؤجر حق أنهائه
اثره وجوب اعتبار العقد بَعد انتهاءَ المدة الاتفاقية مَنعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة
انقضاؤه بالتنبيه بناءَ علي طلب أحد المتعاقدين فِي المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدني
(6)
حكم الهيئة العامة بالعدول عَن رايها السابق واعتبار العقدالمعلق علي مشيئة المستاجر مَنعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة:-
*وحيثُ ان المشرع قَد نص فِي المادة 558 مِن القانون المدني علي ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يُمكن المستاجر مِن الانتفاع بشئ معين.
والنص فِي المادة 563 مِن هَذا القانون علي أنه إذا عقد الايجار دون اتفاق علي مدة أو عقد لمدة غَير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعآة اعتبر الايجار مَنعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهي بانقضاءَ هذة الفترة بناءَ علي طلب أحد المتعاقدين إذا هُو نبه علي المتعاقد الاخر بالاخلاءَ فِي المواعيد الاتي بيانها….
يدل علي ان المشرع استلزم توقيت عقدي الايجار واعتبر المدة ركنا فيه وانه إذا عقد العقد دون اتفاق علي ميقات ينتهي فيه الايجار أو تعذر اثبات المدة المدعآة أو عقد لمدة غَير معينة بحيثُ لا يُمكن معرفة تاريخ انتهاءَ الاجارة علي وجه التحديد كََان ربط انتهاؤها بامر مستقبل غَير محقق الوقوع العقد مَنعقدا للفترة المعينة لدفع الاجره ويَكون لكُل مِن المتعاقدين الحق فِي أنهاءَ العقد بَعد التنبيه علي الاخر بالاخلاءَ فِي المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدني سالفة البيان
ولما كََان النص فِي عقد الايجار علي انعقاده لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد اخري مماثلة طالما كََان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته واحقية الاخر وحده دون المؤجر فِي ابداءَ الرغبة فِي أنهائه يؤدي الي اعتبار العقد بَعد انتهاءَ المدة المتفق عَليها متجددا تلقائيا عدَد اخري مماثلة لا يعرف علي وجه التحديد تاريخ انتهائها
إذا نهايتها منوطه بمخض مشيئة المستاجر وحده أو خَلفه العام ولا يعرف متَى يبدي ايهما الرغبة فِي أنهاءَ العقد
وخاصة ان الاصل فِي عقد الايجار أنه لا ينتهي عمالا لنص المادة 601 مِن القانون المدني بوفآة المستاجر وتنصرف اثاره الي خَلفه العام عملا بنص المادة 145 مِن ذَات القانون مالم يتبين مِن العقد أو طبيعة التعامل أو نص القانون ان هَذا الاثر لا ينصرف اليهم.
ومن ثُم فإن عقد الايجار يعتبر فِي هَذه الحالة مَنعقدا لمدة غَير معينة ويتعين اعمال نص المادة 563 مدني واعتباره بَعد انتهاءَ مدته الاولي المتفق عَليها متحدا الفترة المحددة لدفع الاجرة
وينتهي بانقضائها بناءَ علي طلب أحد المتعاقدين إذا هُو نبه علي المتعاقد الاخر بالاخلاءَ فِي المواعيد المبينة بنص هَذه المادة
فإن لَم يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الاجرة لمدة مماثلة وهكذا الي ان يحصل التنبيه تجدد العقد للمدة المحددة لدفع الاجرة ثُم لمدة مماثلة هكذا الي ان يحصل التنبيه ولا يسوغ استبعاد نص المادة 563 مدني والقول بانتهاءَ العقد بموت المستاجر الَّذِي لَم يبدي الرغبة فِي حياته فِي انتهائه
اذ يتعذر تطبيق هَذا القول فِي حالة ما إذا كََان المستاجر شخصا اعتباريا
إذا انقضاءَ الشخصية الاعتبارية امر غَير محقق الوقوع
كََما لا محل للقول أيضا بوجوب تدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو انتهاءَ العقد بمعني ستون عاما قياسا علي حق الحكم ذلِك ان الاصل أنه يمتنع علي القاضي اعمالا لنص المادة 147 مدني التدخل لتعديل ارادة المتعاقدين الا لسَبب يقره القانون ولو ارتاي المشروع ان يتدخل القاضي لتحديد مدة العقد أو تحديد حد اقصي للمدة فِي عقد الايجار
كََما فِي حق الحكم ينص علي ذلِك صراحة
ومن ثُم فلا محل للقياس والاجتهاد مَع وجود نص المادة 563 مدني سالف البيان

ويؤيد هَذا النظر ان المشروع التمهيدي للتقنين المدني الحالي كََما ينص فِي الفقرة الاولي مِن المادة 760 علي أنه إذا عقد الايجار لمدة تزيد علي ثلاثين سنة أو إذا كََان مؤبدا جاز ان ينتهي بَعد انقضا ثلاثين سنة يناءَ علي طلب المتعاقدين مَع مراعآة المواعيد القانونية المنصوص عَليها فِي المادة التالية… وقد حذفت لجنة الشئون التشريعية بمجلس النواب هَذا النص بَعد ان كََانت قَد اقرته لجنة المراجعة دون ان تشير الي هَذا الحذف فِي تقريرها وبذلِك تركت المساله للقواعد العامة الواردة فِي المادة 563 مدني لما كََان ذلِك وكَانت الاحكام السابق صدورها مِن دوائر المواد المدنية فِي طعون ارقام 591 سنة 49 ق جلسة 5 / 3 / 1980 و 664 سنة 56 ق جلسة 20 / 11 / 1986 و 15 سنة 53 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2528 سنة 55 ق جلسة 2 / 12 / 1987 و 1760 سنة 54 ق جلسة 6 / 5 / 1987 و 2440 سنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 قَد التزمت هَذا النظر فأنها تَكون قَد صادفت صحيح القانون ويتعين العدول عما يخالفها مِن مبادئ وذلِك بالاغلبية المنصوص عَليها فِي المادة 4/2 مِن قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 واذ اناطت هَذه المادة بهَذه الهيئه الفصل فِي الدعوي المحالة اليها فانه يتعين عَليها الفصل فِي الطعنين

وحيثُ ان الطعنين استوفيا اوضاعهما الشكلية

وحيثُ ان حاصل ما ينعاه الطاعنون فِي الطعن رقم 766 لسنة 56 ق علي الحكم المطعون فيه الخطا فِي تطبيق القانون وفي بيان ذلِك يقولون ان الحكم المطعون فيه بَعد ان انتهي الي ان انتقال عقد الايجار الي المطعون ضدهم كَخلف لمورثهم المستاجر الَّذِي كََان أنهاءَ عقد الايجار رهينا بمحض مشيئته وحده يجعل العقد فِي حكم المؤبد عمد الحكم الي التدخل فِي تحديد مدة العقد تحديدا تحكميا لثلاثين عاما اخذا فِي الاعتبار ما انفق المستاجر فِي سبيل استغلال العين المؤجرة فِي حين أنه كََان يتعين اعمال ما نصت عَليه المادة 563 مِن القانون المدني مِن اعتبار العقد بَعد انتهاءَ مدته الاولي مَنعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة مما يعيبة ويستوجب نقضه

وحيثُ ان هَذا النعي فِي محله ذلِك أنه وقد انتهت الهيئة وعلي ما سلف بيانه الي أنه إذا انعقد الايجار لمدة محددة تجدد لمددة اخري مماثلة طالما كََان المستاجر قائما بتنفيذ التزاماته وللاخير وحده دون المؤجر الحق فِي ابداءَ الرغبة فِي أنهاءَ العقد يؤدي الي اعتبار العقد بَعد انتهاءَ ندته الاولي مَنعقدا للمدة المحددة لدفع الاجرة اعمالا لنص المادة 563 مِن القانون المدني ويحق لكُل مِن عاقديه طلب أنهائه إذا نبه علي الاخر بالاخلاءَ فِي المواعيد المحددة بنص سالف الذكر وكان الثابت ان عقد الايجار محل النزاع المؤرخ 20 / 12 /1964 قَد انعقد لمدة خمس سنوات تتجدد طالما كََان المستاجر قائما بسداد الاجرة وله وحده الحق فِي طلب أنهائه وان الاجرة مبلغ 180 حنيه تدفع شهريا فانه مَع وجود هذ الشرط يعتبر العقد بَعد انتهاءَ مدته الاولي مَنعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة وهي شهر يتجدد ويقول لاي مِن المتعاقدين الحق فِي أنهاءَ العقد إذا نبه علي الاخر قَبل النصف الاخير مِن الشهر اعمالا لنص المادة 563 مدني واذا كََان الطاعنون قَد نبهوا علي المطعون ضدهم فِي 27 / 1 / 1983 بانهاءَ العقد فإن العلاقة الاجارية تَكون قَد انفصمت بهَذا التنبيه واذا خالف الحكم المطعون فيه هَذا النظر وعمد الي تحديد مدة الاجارة تحديدا تحكميا بثلاثين عاما فانه يَكون قَد اخطا فِي تطبيق القانون بما يستوجب نقضه
(7)
*النص فِي البند الرابع مِن عقد الايجار سند الدعوى” مدة الايجار مشاهرة تبدا مِن 1 / 2 / 1971 وتنتهي 28 / 2 / 1971 قابلة للتجديد مدة بَعد اخري مالم يطلب المستاجرين أنهاءَ هَذا العقد مِن جانبهم ” يدل علي ان الايجار وان بدا سريانه لمدة معينة الي أنه قَد لحقه الامتداد مدة بَعد اخري وفقا لشروطة ولا يتوقف انتهاءَ الايجار علي مجرد انقضاءَ المدة الَّتِي امتد اليها العقد بل لابد مِن ان ينبه المستاجرون علي المؤجرين بانتهاءَ الايجار وعدَم رغبتهم فِي استمراره مالم يحصل هَذا التنبيه امتد العقد مدة بَعد اخري واصبح الايجار غَير محدد المدة اذ يتعذر معرفة التاريخ الَّذِي ينتهي اليه العقد علي وجه التحديد لان شروطه جعلت نِهاية مدته منوطه بمحض مشيئة المستاجرين وحدهم دون أي ضابط آخر مما يحعل هَذه المدة غَير مجددة بحد معين ولما كََانت العلاقة الايجابية يحكمها العقد والنصوص القانونية الَّتِي وَضعها المشرع مكملة لاحكامة أو منظمة لشروطة فإن المادة 563 مدني اصبحت هِي الواجبة التطبيق وهي تحدد مدة الايجار وحق الطرفين المؤجر والستاجر فِي أنهائه واذ جاءَ النص صريحا يتعين تطبيقه ولا محل للقول بان العقد ينعقد لمدة يحددها القاضي تبعا لظروف وملابسات التعاقد أو ان الايجار ينتهي بوفآة المستاجر أو انقضاءَ ستين عاما علي ابرام عقد الايجار قياسا علي احكام الحكر اذ لا محل للاجتهاد أو القياس وهُناك نص قانوني يحكم الواقعة
لما كََان ذلك
وكان الحكم المطعون فية قَد عول فِي قضائه بانهاءَ العقد علي التنبيه الحاصل مِن المؤجرين فانه يَكون قَد انتهي الي النتيجة الصحيحة اذ يستمد المؤجر هَذا الحق مِن القانون مباشرة
(8)
الهوامش:-
1 الطعن رقم 661 لسنة 53 ق جلسة14 / 6 / 1993م
والطعن رقم 11 لسنة 58 ق جلسة 11 / 4 / 1993م.
2-
الطعن رقم 3439 لسنة 58 ق جلسة 25 / 11 / 1993.)
3-(د / سليمان مرقس ص___ 154 عقد الايجار
د / السنهوري ص___ 194 عقد الايجار والعارية.)
4 الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997
5 الطعن رقم 1402لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998م
6 الطعن رقم 1402 لسنة 64 ق جلسة 20 / 5 / 1998
7-(”’الطعنان 766 و773 لسنة 56 ق هيئة عامة 23 / 2 / 1993 س 39 علَى 2 ص 866 و الطعن رقم 564 سنة 61 ق جلسة 12 / 7 / 1995 والطعن رقم 935 لسنة 60 ق جلسة 29 / 12 / 1994 والطعن رقم 3602 لسنة 59 ق جلسة 23 / 3 / 1994
”’)
8 ”’الطعن رقم 2440 لسنة 54 ق جلسة 5 / 4 / 1990 س 41 ص 926 الطعن رقم 86 لسنة 63 ق جلسة 15 / 1 / 1997”’ ..

  • العذر الطارئ للفسخ في عقد الايجار
  • العذر الطارىء للفسخ في عقد الايجار
الايجار المستاجر عقد فسخ قبل من 19

فسخ عقد الايجار من قبل المستاجر